上海楼市——最后的疯狂（转贴）

Tracy

上海楼市——最后的疯狂

投机之中没有新事物，因为人的本性不会变。一旦一个市场进入疯狂的状态，那么这种 疯狂必不能持久，中国股市是一样，上海楼市也是一样，最后参与这种疯狂的人，必将付出沉重的代价。目前唱多方支撑上海房价的理由有点搞笑，聪明人一眼就能看的出来，大家听我细细道来：

一．韩市长说上海房价还要涨。
市场学说中最千真万确的一点，就是市场的根本趋势不会改变，市场的价格变动依据的是供需原理，而不是一个人的预言，大家可以去看看2001年诸位专家对股市的预言，冲破2500点、3000点的预言不在少数，今天看起来是笑话，当时却不知牵动多少股民的心。可股市最终还是大跌了，跌的很惨，近来，尚主席出面大谈股市应该具备吸引力，又有多少资金被吸引到股市来了？

二．上海世博会
股市中最容易炒作的是概念，最容易破灭的也是概念，我真搞不懂为什么会有这么多人 把世博会当成上海房价的伟哥，世博会究竟能推动上海经济几个百分点你们知道吗？对于这种没有经过脑子思考的观点，一个反例就够了，北京还申奥成功了，可北京的房价呢？一直在跌！一个科教中心的概念就能让杨浦的房价升上1500元一平米，这不是真的利好，只是目前市场的趋势顺应这种利好的炒作罢了。

三．香港的房价涨了10年，翻了10倍，上海就是第二个香港。
持有这种观点的人还是经过一定的类比性思考的，但是，香港的房价涨是什么背景他知道的？是政府严控土地供应引起的！上海市政府会吗？他敢吗？上海的房价要跟香港比，你怎么不把人均收入跟别人比比？待会我会详细谈到这个问题。
对，大家也许会问，这些利好是没用，是虚幻的，但你凭什么说上海的房价会跌
呢？是的，我看空上海楼市，当前的房价如能停止增长，上海房价也许能实现软着陆，但是，如果再这样持续，不用多久，楼市的泡沫就会破灭，原因如下：
一．租金与房价的背离走势使得投资房产无利可图
伟大的马克思说过，追逐利润是资本的天性，资本永远只会向回报率高的行业  流动，就算政府不断阻止也是这样，回报率低的行业，政府再怎么鼓励，也没有人会去。上海近年来房价普遍增长50－60％左右，可租金却一直在下滑，去年下跌10－15％左右，有些高档房租金的跌幅升值达到40－50％，如果原来2000年房价的上升是房价向租金的理性回归，那么，现在这种理性回归是注定房价要下滑的标志。无论你说什么现在上海的房子不是由本地人购买，而是由外地人和外国人购买，可是，诸位，房子买来是要有人的住，没人住的房子不能产生任何价值，跟一张废纸没什么区别。因此，租金水平，不是由外地人或者外国人决定的，而是由上海本地人的生活水平决定的，现在一套随便一套房子的价格就是60w－70w左右，如果租金租不到2600－3000（还不计算断租的空挡），年回报率就低于5％，也就是低于贷款利率（贷款利率还面临调高的压力），贷款买
房就是一件亏本的事情，可上海有多少人会去租2600－3000的房子？大家想想就知道了。
房价可以被外国人和外地人炒起来，可租金是炒不起来的，因为上海的人均收入才是决定租金的根本之所在。一旦租金低到一定程度（现在很多地方就是了），投资房产就是一种负投资，谁会投资房产？上海楼市上一套证大家园的房子，115平方，现在买来4500一平，加装修至少55w，月租金多少， 1300！而且租了两个月没租掉！大家去看看北京的房产，现在在前两年投资房产的人，都忍受着打八折还没人买，租房子的钱不够还银行利息的痛苦，上海这样下去，就是明天的北京！
二．恐慌性的买盘最终将变成恐慌性的卖盘！
投机市场中任何一笔交易，总有一个人是正确，一个人是错误，买和卖都是一种力量，为什么我感觉上海的房地产崩溃已经不远，就是因为现在的房价是疯狂的上涨，买房子的人是恐慌性的买房。不正常的买方力量是不能持久的，而一旦价格到了一个非理性的高度而突然出现转折的话，什么事情会发生？恐慌性的买盘很快就会变成恐慌性的卖盘！本来房子是一种消费品，可现在是一种投机品，新盘预定了，转转手就能赚个十几万，世界上这么美好的事情会持久吗？大家看看现在的二手房市场，有多少的楼盘是还没造好的新房？超过10％的楼盘，一开盘就有直接流向二级市场了。留在投机客手中的房子越多，恐慌性的卖盘力量就会越大，这种规律是股市中的规律，也是任何市场的规律。
我看空房地产市场，但我不能确定何时空头会真正出现，我确信我自己正确，可市场可以证明我暂时错误，可是最终我仍将正确。无论如何，现在上海房市都蕴涵着极大的风险，问题是市场的非理性到底会持续多久，大家不要相信一些虚无缥缈的观点，而是要相信有根据的推理。我奉劝各位朋友，不要将自己辛辛苦苦攒下来的血汗钱，跪着求着交给那些奸诈的房地产商和投机客，他们的好日子不会长久了，我们需要的?D?D只是一 点理性和一点对恐惧的抗拒，房价的飙升是一种很大的诱惑，可这种诱惑的背后是极大的风险。 如果觉得好请转发给每一个需要理性的朋友。（另加，挽救上海房市的唯一可能就是通胀，有通胀的话，进楼市不如进股市，而且，在过剩经济下，通胀的可能性很小）

仅供参考

shanlu

喷嚏

shanlu送我一套我就去上海定居。

Tracy

北京楼价不是跌么，还到上海来干嘛？上海疯涨。。。。

花儿

．韩市长说上海房价还要涨，估计是安定民心的
现在的上海楼市快泡末了，世博还有6.7年，中间波动有得来了。
不看好不看好~··

mosiy

天哪!  
   你做房地产的啊?

秦人

十年内涨一倍.

fisheryu

　1）大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。

　　2）现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大银行，找像民生、浦发等小行，你完全可以办成8成贷款，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，但小银行却可以不受限制。

　　3）开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。

　　4）广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。

　　5）售楼员会用许多方法来逼你买房（业内叫SP），让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。

　　6）别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。

　　7）别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。

　　8）别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。

　　9）别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。

　　10）绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。

　　11）漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。（上海最适合打桩的是地下33-35米，这部分土特别好）

　　12）开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。

　　13）注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

　　14）为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。

　　15）如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？

　　16）到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。

　　17）一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条（建工，住总做的特别好）。

　　18）不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。

　　19）不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。